8月30日，房地產行業(yè)龍頭企業(yè)萬科遞交了上半年成績單，其凈利潤水平出現(xiàn)了13年來的首次同比下滑，毛利率也下降了6個百分點。早在2018年就提出“活下去”的萬科究竟經歷了什么?

數(shù)據顯示，今年上半年萬科實現(xiàn)合同銷售面積2191.7萬平方米，同比增長5.5%;實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%;實現(xiàn)營收1671.1億元，同比增長14.2%。

值得注意的是，今年上半年，萬科實現(xiàn)凈利潤110.5億元，同比下滑11.7%，而上一次萬科出現(xiàn)凈利潤下滑時，還是在2008年。當年萬科實現(xiàn)凈利潤40.33億元，同比下滑16.74%。此次萬科凈利潤可謂13年來首次出現(xiàn)下滑。

中國商報記者了解到，在萬科8月30日召開的業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝將公司凈利潤下滑原因歸結為三方面，一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率下降較快，三是萬科的轉型業(yè)務效果還沒有真正體現(xiàn)。

祝九勝坦言，在銷售方面，與同行相比，萬科增速處于比較低的水平，而地價占比卻不斷升高。2017年-2020年萬科地售比提高了17個百分點，以后會逐步體現(xiàn)在結算收入和結算利潤上，但現(xiàn)階段銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。而在轉型業(yè)務方面，當年公司對房地產服務、經營等新業(yè)務所需要的時間和存在問題的難度嚴重低估。此外，即使房地產服務、經營類業(yè)務成功了，其對企業(yè)營收、凈利潤的貢獻也很有限，其實際貢獻更多在企業(yè)價值和中長期估值方面。

數(shù)據顯示，今年上半年，萬科的稅后毛利率為18%，同比下降了6個百分點，稅前毛利率為23%，同比下降了9個百分點。

而金融數(shù)據和分析工具服務商萬得(Wind)數(shù)據顯示，公布今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值為23.1%，平均值為24%，可見萬科毛利率低于行業(yè)平均值。

實際上，萬科近幾年的利潤水平一直處于下滑狀態(tài)。萬得數(shù)據顯示，2018年-2020年，萬科每一年的毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%，同期凈利率水平分別為16.55%、14.99%、14.15%。

拿地成本的上漲確實推動萬科從地貨比逐年走高。數(shù)據顯示，2018年-2020年，萬科每一年的地貨比分別為36.1%、40.76%、44.48%。

值得注意的是，今年上半年，萬科曾多次被外界稱為“白衣騎士”，外界傳言其有接洽藍光、恒大、泰禾、華夏幸福等眾多資產的意向。對此，祝九勝今天在業(yè)績會上表示，公司從未收購過華夏幸福任何項目，與恒大目前還沒有實質性接觸。

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